我们认为九龙仓地产投资（HKG:1997）的债务存在一定风险

霍华德-马克斯（Howard Marks）说得好，与其担心股价波动，"我担心的风险是永久亏损的可能性......我所知道的每一个实际投资者都担心这种可能性。 当我们考虑一家公司的风险有多大的时候，我们总是喜欢看它使用债务的情况，因为债务过多会导致破产。 重要的是，九龙仓地产投资有限公司（HKG:1997）确实有债务。 但真正的问题是，这些债务是否会使公司面临风险。

债务何时成为问题？

债务是帮助企业发展的工具，但如果企业没有能力偿还贷款人的债务，就只能任由他们摆布。 在最坏的情况下，如果公司无法偿还债权人，就会破产。 然而，更常见（但仍然痛苦）的情况是，公司不得不低价筹集新股本，从而永久性地稀释股东。 尽管如此，最常见的情况是公司对债务进行了合理的管理，并对自身有利。 在考虑一家公司的债务水平时，首先要综合考虑其现金和债务。

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九龙仓房地产投资公司的债务是多少？

点击下图可查看更多详情。下图显示，截至2023年12月底，九龙仓地产投资的债务为396亿港元，比一年前的496亿港元有所减少。 不过，由于九龙仓拥有港币 9.77 亿元的现金储备，其债务净额较少，约为港币 386 亿元。

九龍倉地產投資的負債概覽

从最近的资产负债表中我们可以看到，九龙仓地产投资有港币 147 亿元的负债在一年内到期，还有港币 350 亿元的负债在一年后到期。 另一方面，该公司拥有港币 9.77 亿元现金和价值港币 12.2 亿元的一年内到期应收账款。 因此，其负债总额比现金和短期应收账款的总和还多 475 亿港元。

相对于其 755 亿港元的市值，这是一个巨大的杠杆。 如果贷款人要求其加强资产负债表，股东很可能面临严重的资产稀释。

为了衡量一家公司相对于其盈利的债务规模，我们计算其净债务除以未计利息、税项、折旧及摊销前盈利（EBITDA），以及未计利息、税项、折旧及摊销前盈利（EBIT）除以利息支出（利息保障倍数）。 这种方法的优势在于，我们既考虑到了债务的绝对数量（债务净额与息税折旧及摊销前利润的比率），也考虑到了与债务相关的实际利息支出（利息保障比率）。

九龙仓房地产投资公司的债务与息税折旧及摊销前利润的比率为 3.8，息税折旧及摊销前利润对利息支出的覆盖率为 4.7 倍。 这表明，虽然债务水平很高，但我们不认为它们有问题。 九龙仓房地产投资公司（Wharf Real Estate Investment）消灭债务的一个办法是停止增加借贷，但继续保持息税前利润 11% 左右的增长，去年就是如此。 毫无疑问，我们从资产负债表中最能了解债务情况。 但最终，九龙仓房地产投资公司未来的业务盈利能力将决定它是否能长期巩固其资产负债表。 因此，如果您想了解专业人士的看法，您可能会对这份关于分析师盈利预测的免费报告感兴趣。

最后，虽然税务人员可能喜欢会计利润，但贷款人只接受冷冰冰的现金。 因此，我们显然需要看看息税前盈利是否带来了相应的自由现金流。 在最近三年里，九龙仓房地产投资公司的自由现金流占息税前利润的 53%，鉴于自由现金流不包括利息和税收，这一比例基本正常。 这种自由现金流使公司在适当的时候能够很好地偿还债务。

我们的观点

虽然九龙仓房地产投资公司的总负债水平让我们对其持谨慎态度，但其基于息税折旧摊销前利润的债务管理记录也好不到哪里去。 至少，它的息税前利润增长率让我们有理由对其持乐观态度。 从上述所有角度来看，我们认为九龙仓房地产投资公司因其债务而具有一定的投资风险。 这并不一定是坏事，因为杠杆可以提高股本回报率，但这是需要注意的。 毫无疑问，我们从资产负债表中最能了解债务情况。 但归根结底，每家公司都可能存在资产负债表之外的风险。 请注意， 在我们的投资分析中 ， 九龙仓房地产投资公司（Wharf Real Estate Investment）出现了 两个警示信号， 您应该了解...

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