三井不動産（東証：8801）は危険な投資か？

バークシャー・ハサウェイのチャーリー・マンガーが支援する外部ファンドマネージャー、李璐は、『最大の投資リスクは価格の変動ではなく、資本の永久的な損失を被ることになるかどうかだ』と言って、それを骨抜きにしない。 事業が破綻するときには負債が絡むことが多いのだから、企業のリスクの高さを調べるときにバランスシートを考慮するのは当然のことだ。 三井不動産株式会社（東証:8801）を見てみよう。(三井不動産株式会社（TSE:8801）は、事業において負債を使用している。 しかし、より重要な問題は、その負債がどれだけのリスクを生み出しているかということだ。

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なぜ借金はリスクをもたらすのか？

一般的に言って、負債が現実的な問題となるのは、企業が増資や自らのキャッシュフローで簡単に返済できなくなった時だけだ。 最悪のシナリオでは、債権者への支払いができなくなった場合、企業は倒産する可能性がある。 しかし、より一般的な（しかし、まだ高価な）状況は、企業が単に負債を制御するために安い株価で株主を希釈化しなければならない場合である。 しかし、希薄化に取って代わることで、負債は、高い収益率で成長に投資するための資金を必要とする企業にとって、非常に優れた手段となり得る。 企業がどの程度の負債を利用しているかを考える際にまず行うべきことは、現金と負債を合わせて見ることである。

三井不動産の負債額は？

三井不動産は2025年6月時点で4.52億円の有利子負債を抱えている。グラフをクリックすると詳細を見ることができる。 ただし、現金は2,343億円あるため、純有利子負債は4.29億円となる。

三井不動産のバランスシートの強さは？

直近の貸借対照表を拡大すると、12カ月以内に返済期限が到来する負債が1.71億円、それ以降に返済期限が到来する負債が4.71億円ある。 一方、現金は2,343億円、1年以内に回収予定の債権は773億円ある。 つまり、現金と（短期）債権の合計より負債の方が6.11億円多い。

この不足額が同社の時価総額44.7億円を上回ることを考えれば、貸借対照表をじっくりと見直したくなるのも無理はない。 同社が早急にバランスシートを一掃しなければならないシナリオでは、株主は大規模な希薄化を被る可能性が高いと思われる。

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当社では、利益に対する負債水準について、主に2つの比率を用いている。ひとつは純有利子負債をEBITDA（金利・税金・減価償却費控除前利益）で割ったもので、もうひとつはEBIT（金利・税金・減価償却費控除前利益）が支払利息を何倍カバーしているか（略してインタレストカバー）である。 このアプローチの利点は、負債の絶対額（EBITDAに対する純有利子負債）と、その負債に関連する実際の支払利息（インタレスト・カバレッジ・レシオ）の両方を考慮することです。

EBITDAに対する純負債の比率は8.4であり、三井不動産はかなりの負債を抱えていると言ってよい。 しかし、良いニュースは6.1倍というかなり快適なインタレストカバーを誇っていることで、責任を持って債務を返済できることを示唆している。 もし三井不動産が昨年の20％というペースでEBITを成長させ続けることができれば、負債の管理も容易になるだろう。 負債についてバランスシートから最も多くを学ぶことは間違いない。 しかし、三井不動産が今後健全なバランスシートを維持できるかどうかを決めるのは、何よりも将来の収益である。 プロフェッショナルの意見を知りたいなら、アナリストの利益予測に関する無料レポートが面白いかもしれない。

なぜなら、企業は紙の利益では負債を支払えないからだ。 そこで論理的なステップとして、EBITのうち実際のフリーキャッシュフローが占める割合を見ることになる。 直近の3年間を見ると、三井不動産のフリー・キャッシュ・フローはEBITの28%であり、予想よりも低い。 このキャッシュフローの低さが、負債の処理を難しくしている。

当社の見解

一見したところ、三井不動産の負債総額の水準は、私たちにこの銘柄に対する慎重な見方を残しており、EBITDAに対する純負債は、1年で最も忙しい夜に空いている1軒のレストランよりも魅力的ではなかった。 しかし、少なくともEBITDAの伸びはかなり良好であり、これは心強い。 全体として、三井不動産には十分な負債があり、バランスシートには現実的なリスクがあると言える。 すべてがうまくいけば、リターンは高まるはずだが、その反面、負債によって永久的な資本損失のリスクが高まる。 負債を分析する際、バランスシートに注目すべきなのは明らかだ。 しかし最終的には、どの企業もバランスシートの外に存在するリスクを含みうる。 その例を挙げよう：我々は、 三井不動産が注意すべき2つの警告サインを 発見した。

もちろん、もしあなたが負債を背負わずに株を買いたいタイプの投資家なら、迷わず当社の純現金成長株リストをご覧いただきたい。

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