Hektar REIT：零售资产逐步企稳，非零售布局开始发力，前景正在慢慢改善

如果过去市场对 Hektar REIT 的印象，还是停留在“传统零售商场 REIT”，那现在可能要开始重新看了。因为从最新的发展来看，Hektar 的故事已经不只是等商场人流复苏，而是逐步走向 “零售企稳 + 非零售扩张” 的双主线。

先看最新业绩。根据 Hektar REIT 公布的 2025年第四季业绩，集团季度营业额按年增长 2.4% 至 RM30.75 million，税后净利按年增长 11.1% 至 RM5.90 million。同时，管理层也宣布派发 每单位 1.13仙 的分派。对 REIT 投资者来说，这种“业绩改善 + 继续派息”的组合，本身就是一个比较正面的讯号。

零售组合方面，情况也比市场想象中稳。Hektar 表示，截至 2025 年底，其 零售资产组合承租率（committed occupancy）提升至 85.8%，同时录得 2.5% 正租金调整（positive rental reversion）。如果再看业绩简报里的数据，2025年第四季整体租金调整更达到 5.3%。这说明什么？说明它旗下商场虽然未必进入非常强劲的扩张期，但至少租赁情况已经不像过去那样疲弱，反而开始出现比较明确的企稳迹象。

更值得留意的是，Hektar 现在的前景，已经越来越不只是靠商场。管理层在最新发布中明确提到，集团正通过 三项非零售、具收益增值（yield-accretive）的收购 来推动多元化，并预计这些新资产会从 2026年第一季开始贡献收入。这一点很重要，因为它意味着 Hektar 正在主动降低对零售租金的单一依赖，把投资组合带往更稳定、更可预测的租金模式。

其中最受关注的一项，就是位于槟城 Bayan Lepas 的轻工业资产收购，作价 RM30 million。根据公开资料，这项资产具备 三净租约（triple-net lease） 架构，并且有大约 7.5% 的收益率。对 REIT 来说，这类工业资产通常比零售资产更容易提供稳定现金流，而三净租约更意味着物业营运成本大部分由租户承担，收入质量会相对更高。

除了工业资产，Hektar 也在布局教育相关资产。它在 2025 年宣布收购与 Kolej Yayasan Saad 相邻的土地，并签下 30年租赁协议，租金还附带 每3年调高10% 的机制。这样的资产，对 REIT 来说价值不只是“有租收”，更在于其租约年期长、现金流可见度高，能为整体投资组合带来更稳健的收入基础。

从投资逻辑来看，这也是为什么 Hektar 的前景开始变得比较有意思。过去它比较容易被当成单纯的零售 REIT 来看，所以估值和市场情绪往往直接跟着商场人流、消费情绪走。但现在不一样了。随着工业、教育和长期租赁型资产逐步加入，Hektar 的收入结构正在变得更平衡，也更有机会获得市场重新估值。

当然，要讲得平衡一点，Hektar 也不是一下子就会变成完全不同的 REIT。零售资产仍然是它的重要基础，商场租赁表现能否继续改善，还是会影响整体表现。而且非零售收购能否顺利整合、真正提升分派与盈利质量，也还需要时间验证。

不过如果从目前的方向来看，Hektar 至少已经开始做对了一件事：不再只是被动等待零售复苏，而是主动把自己转向更稳健、更具收益支撑的多元资产组合。 对 REIT 投资者来说，这种转型比单纯短期业绩波动更值得关注。

Hektar REIT 现在最值得看的，不只是最新季度业绩有改善，也不只是派息恢复到 1.13仙，而是它的整体方向已经开始改变。零售组合承租率回升、租金有正增长，同时非零售资产也开始进入贡献期。